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嚴防樓市局部過熱 多地密集發佈精準調控政策

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文/張玉潔

3月下旬以來,海南、深圳等多地先後下發房地產調控政策,經記者不完全統計,兩會結束以來,已有15個省份和城市出台了房地產相關調控政策,涉及限購、限售、首付比例、剛需優先等多個內容。

市場人士表示,本輪調控疊加了兩會後對房地產長效機制的預期政策,進一步落實「房住不炒」的政策思想。今年的調控還是會以「因城施策、一城一策」為基調,各地仍會以房價的漲幅以及庫存等基本情況要求各個城市自主出台政策,不排除部分熱點城市還將繼續出台調控政策。

多地按需調控

從各地調控手段來看,搖號買房、加碼限售限購以及降槓桿稱為本輪調控的主要手段。

兩會後,已有杭州、西安、武漢等城市出台了搖號賣房的調控措施。這些城市均規定,商品房項目意向購房人數多於可售房源的,應採取公證搖號方式公開銷售,由公證機構全程監督,不得以任何名義收取價外價。海南、西安和成都還針對虛假購房資格出台懲戒措施,其中,海南省相關文件規定,針對提供虛假資料獲得購房資格者,明確5年內不得在海南買房。

成都某地產公司人士對記者表示,新房搖號主要是由於目前調控政策下產生的一二手房價格倒掛現象。自2016年下半年房地產進入又一個調控周后,多地住建委對新房價格實現了嚴格的監管政策,其中有規定新盤開盤價格不能高於區域指導價或者前一期的價格,否則不予下發預售證,這種情況下買到新房意味着套利空間,由此產生了炒號的現象,一些熱門項目甚至出現一號難求的局面。加之本次加入搖號調控的城市大多是強二線省會城市,多地已經發佈了引進人才的新政策,落戶人口的增加也加劇了市場的供需壓力。

海南省和一些熱門城市加強限購和限售調控力度。被稱為「史上最嚴」的海南省最新調控政策規定非瓊籍家庭限購一套住房,首付比例不低於7成,自獲得產權證之日起5年內禁止轉讓。部分核心生態保護區限購政策基本杜絕了外來炒房者。此外,大連市和阜陽市也對部分區域實施了包括「限購令」、「限售令」在內的住房限制性政策。

深圳則推出了「三價合一」的政策,旨在通過降低槓桿調控加碼遏制二手房投機炒作。中國人民銀行深圳市中心支行表示,該政策實施將全面壓縮「陰陽合同」生存空間,打擊利用高槓桿投資投機購房,夯實差別化住房信貸政策,抑制二手房價格過快上漲,並提高稅負公平性。同時,也將完善二手房市場監測管理,有利於房地產市場主管部門全面掌握真實二手房成交價,為房地產調控提供更可靠的數據支持。

多地推剛需優先

本輪調控除了繼續抑制炒房的熱度,也有抓有放,在公積金貸款、購房資格等方面實施了「剛需優先」的政策。

成都的調控政策規定,成都市商品住房將按照「棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人」的順序搖號排序、依序選房,並保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人一致。

長沙市規定,限購區域內「限房價、競地價」的商品住房項目以及新建的普通商品住房銷售實行差別化調控措施,將優先滿足首套剛需購房群體。首套剛需群體可優先選購實行「限房價、競地價」政策的商品住房項目(不含定向限價房),以及新建商品住房項目中144平方米(含)以下戶型的普通商品住房。

4月1日,南京住房公積金管理中心公佈了南京住房公積金政策調整政策,包括提高首套住房貸款額度,提高租房提取額度,以及調整購買第二套住房公積金貸款條件中全市平均水平住房建築面積的認定標準。南京市首套自住房住房公積金貸款從最高可貸額度由30萬元/人、夫妻雙方60萬元/戶分別調高至50萬元/人和夫妻雙方100萬元/戶。無房職工提取公積金支付租金的每月額度有所上調。此外,南京市還將第二套住房公積金貸款的發放對象中人均住房建築面積和首套房住房建築面積標準均較以往有所提高,支持符合標準的家庭使用公積金貸款購改第二套住房改善家庭住房條件。

石家莊、蘭州、東莞、昆明、上海等地也陸續出台公積金新政,加強監督檢查,明確對限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房的房企和中介進行嚴懲。

多因素推高房企銷售

中原地產首席分析師張大偉表示,本次調控主要涉及調控成果並不明顯的二三線城市,這些城市的房地產市場在多輪調控下熱度將然較高有多方面原因。

首先,儘管信貸增速環比出現下降,但信貸規模仍然處於增長之中。房價利率儘管不斷上漲,但並非處於歷史高位。其次,大量的省會及二線城市吸引人才,通過吸引人才變相的調整了限購政策。從2017年10月以來,短短3個月時間,全國就有近20個城市與地區發佈了引進人才的新政策。包括南京、蘭州、合肥、鄭州等城市,都在最近發佈了不同內容的落戶寬鬆與人才引進政策,新落戶人口的購房需求在短時期內集中釋放。第三,在去庫存和棚戶區改造的政策推動下,商品房待售面積持續下降。此外,房企目前手中資金充裕,加之2018年至今全國土地市場仍然火爆,這意味着房企目前對後市仍然較為看好。

二三線城市今年以來的銷售態勢在房企的銷售數據中也可見一斑。中國恆大4月3日晚間發佈的3月銷售數據顯示,集團物業於2018年3月份的合約銷售金額達493.7億元,同比增長28.17%;合約銷售面積約為471.5萬平方米,合約銷售均價為每平方米1.05萬元。2018年前三月累計銷售金額約達1618.7億元,同比增加51.38%。

來源:中國證券報

原標題:嚴防樓市局部過熱 多地密集發佈精準調控政策


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