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從案例看宅基地集資建房的所有權的歸屬問題 ------徐雲龍、徐靜房屋買賣合同糾紛

作者:h 發表日期:h 分類:

一、基本案情

徐雲龍、徐靜房屋買賣合同糾紛人物關係導圖



本案事件記導圖

陳發秀夫婦在吉安××××區仁山坪寶華樓西25號共有私房一棟,該房系祖屋。1992年,經陳發秀夫婦同意,其子女劉桂林、劉小林、劉建平、劉小英拆除該祖屋,在原址上共同出資建成私房一棟,磚混結構,共四層。經共同協商,四子女各分一層,即劉桂林分得一樓;劉小林分得二樓、劉建平分得三樓、劉小英分得四樓,各自居住管理,但該房產權證及土地使用權證仍登記為劉全發。

20028月,劉桂林與劉小林口頭協商,劉桂林將其分得的一樓作價3萬元賣給劉小林,當月25日,劉桂林出具收據一張,內容為:「兄妹集資建房,兄妹各一份,本人現將自己一份賣給姐劉小林,人民幣叄萬元整,已收到。經收人劉桂林」。之後,劉桂林將一樓騰出交給劉小林,劉小林對該樓房屋進行了裝修,並一直使用或出租。

2008425日,劉小林向江西省廬陵公證處申請對陳發秀的證言進行保全,陳發秀在公證書的《證人證言》上證實了上述房屋買賣的事實。2008312日,劉建平及其夫、劉小英、劉小林各出具證明一份,內容大致為:本人現居住在吉安寶華樓36X樓,此屋為(劉小林、劉桂林、劉建平、劉小英)四人在1992年時集資建房的,四人各分壹層,本人自選X樓做為自己的房屋居所,劉小林住二樓、劉桂林住一樓、劉建平住三樓、劉小英住四樓,以上均為大家當時建房自願選的樓層,不反悔。2010128日,陳發秀辦理遺囑公證,內容主要為:一、我和丈夫劉全發在吉安共有一棟四層樓房,該房位於吉安市××西××號,該房實為我的四個子女集資建的房。二、丈夫劉全發已於200710月去世,現經我慎重考慮,決定在我去世之後,上訴房產及其土地使用權凡屬我所有的部分,由我的女兒劉小林、劉建平、劉小英、兒子劉桂林四人共同繼承,其他人不得爭執。

劉全發於200710月去世。劉小林於20119月去世,劉小林共生育一子二女,即徐雲龍、徐靜及徐雲,徐雲於201272日出具放棄繼承權聲明書,放棄對劉小林死亡時遺留的遺產的合法繼承權。2011年,寶華樓西25號房屋被拆除,同年1221日,陳發秀、劉建平、劉桂林、陳文彬與拆遷人簽訂了拆遷安置協議。                                                                                                    

二、主要問題

本案的核心在於確定拆遷前、集資建房後的房屋的所有權歸屬問題,本文總結基本問題,並提出分析。

1.多人共同出資建造的宅基地私房後,各出資人對房屋進行分割、管理、使用,但房屋所有權權屬登記只是為其中一人時,房屋所有權是單獨所有,還是共同共有?如果是共同所有,那是共同共有,還是按份共有?

2.房屋現實佔有人是否有權處理自己所佔有的房產?

三、觀點合集

本案爭議主要存在有四種觀點:

1.不動產權屬登記與現實事實情形不相符時,以實際情況為準,所有權歸各個實際佔有人

房屋重建前,房屋土地是屬於農村宅基地,所有權人登記為戶主父親劉全發。經過與父親協商,兄妹四人共同集資對房屋進行重建。與此同時在父親的見證下約定,四子女各分一層,各自居住管理。根據《物權法》第三十條規定,因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。四兄妹在房屋建成、並對房屋所有權進行劃分時,即已經取得了對房屋的所有權。

中國人有尊老的傳統,父母親在世時不可進行父母親財產劃分。故而,在新房建成後,名義上仍然將房屋所有權登記在父親劉全發一人名下,但這實際與事實是相反的。

根據《最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)》第二條規定,當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。故而,本案中實際所有權人實際為兄妹四人,人民法院應予對實際事實予以認可。

本案房屋經過合法建造,房屋集資人屬於本案涉案房屋的實際所有權人,即兄妹四人為房屋的真正實際所有者。據此,房屋佔有人有權對其所佔有的房屋進行轉讓。

2.不動產所有權以登記為要件,未經登記,不發生轉讓效力。房屋所有權人為登記人

物權法第九條規定,「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。」

四兄妹同父母親經合法對房屋進行了建造,但是由於房屋登記時仍然登記在父親一人的名下。因此,本案中房屋雖是在共同出資的情況下,但事實只登記在父親一人的名下,只能認定為父親(或父母親共同)的單獨所有。

同時,兄妹間集資建房行為可以認定為對父母親的孝順行為;對房屋的分割處分行為只能認定父親對房屋使用權的一種處分行為,未涉及對房屋所有權的分割。

3.經合法建造的房屋,建造人取得房屋所有權,基於家庭親屬關係,房屋所有權屬於共同共有

基於合法建造,父母親同四兄妹間取得房屋的所有權,基於家庭間親屬關係,可認為屬於一種家庭間的共同共有關係。

4.合法建造的房屋,建造人取得房屋所有權,雖為家庭關係,但對使用、佔有都進行了分割、區分,屬於按份佔有

基於合法建造,父母親同四兄妹間取得房屋的所有權。後期所有權人對房屋的使用、佔有進行了分割,可以認為是對所有權人間的份額的劃分。基於此,可以認為房屋的整體佔有行為是一種按份額的共同所有。

四、本文認為

本人贊同第三種觀點。理由有:

1.房屋經過合法建造,原房屋所有權人、現房集資人約定房屋共同共有

本文認為,物權法第三十條的合法建造取得物權,應當包括兩個前提條件,一是必須有合法的建房手續,完成特定審批,取得合法土地權利,符合規劃要求;二是房屋應當建成。本案房屋經過合法批准,房屋建造人依法取得房屋所有權。

確定四子女與父母親為現房的所有權人,理由有:新房建造集資人四子女均為該宅基地所在村集體為村集體成員,有依法取得村集體土地宅基地使用權的主體身份;舊房拆除經原房屋所有權人劉全發與四子女商議決定,並由四子女對建房的所有資金進行集資籌款;新房建成後,父親劉全發與四子女之間達成協議,對房屋進行分割。

綜合上述分析,可以認為新房是的合法建造人實際應該為父親劉全發、母親陳發秀,以及四子女。

2.房屋登記出現權屬登記錯誤,實際所有權人有權要求錯誤登記人協助進行更正

通過上述分析,本文認為房屋實際所有權人為劉全發、陳發秀以及四子女,但房產證登記的所有權人實際為劉全發一人,房屋登記出現錯誤。

我國不動產物權採取登記生效原則,登記是物權公示公信原則的必然要求。但是,在對物權權屬有爭議的當事人之間,登記的不動產物權權利人雖然在法律上推定為真正的權利人,但這種效力只是法律上的「推定」,並非絕對「真正」不可推翻。事實上,如果事實物權人有相反證據證明該不動產權屬登記有瑕疵,是可以推翻這種法律推定,從而維護事實上真正物權人的權益。房屋實際所有權人有權要求錯誤登記所有權人協助登記事由。

本案現實情況特殊,劉全發及二女兒劉小林先後去世。那麼,本文認為,劉全發所有的繼承人妻子陳發秀及三子女,以及劉小林的繼承人有要求進行變更登記的權利以及義務。

3.房屋的所有權權屬狀態是一種共同共有的情形

父親與子女間達成一種合法建造新房的協議,新房建成後,建造人共同對房屋進行了佔有、使用有效合理的劃分。

房屋基於合法建造,實際所有權人劉全發夫婦以及四子女,且所有權人也是一種家庭親屬關係。本文認為,民法學理論通常將家庭關係中的共有狀態認定為共同共有,涉案標的房屋屬於共同共有。

4.共同共有所有權人向其他所有權人處分佔有的,

《中華人民共和國物權法》第97條規定,「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上按份共有人或全體共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。」 根據本條的立法本意,共同共有人處分共同共有的不動產或動產,應當經全體共有人同意。同意既可以書面,也可以口頭。現有事實可以證實本案房屋轉讓行為房屋所有權人均知曉同意。

綜合以上分析,本文認為本案劉桂林將房屋轉讓給劉小林的行為為有權處分。

5.本案房屋所有權屬共同共有不損害劉全發、陳發秀的利益

 涉案房屋始建於1992年,2002年劉桂林將自己佔有的樓層售賣給了劉小林。直至拆遷前的數十年間,房屋一直為劉小林一家佔有使用、收益。對此事實,房屋登記所有權人劉全發及妻子陳發秀及其他子女均知曉。至2008年,父親劉全發去世後,陳發秀作出公證證言證實劉桂林將房屋售與劉小林的事實。

堅持本案採用不動產轉讓為登記為要件的支持者認為,如果不採用登記為要件,可能會造成親還沒實際所有權人利益的錯誤判決。但事實表明,權屬登記人劉全發及其妻子均知曉其子女們間的房屋交易行為,並默認。可見夫妻二人及其個子女均默認自己所佔有的房屋就是自己所有的房屋。

相反,將本案房屋權屬狀態認定為共同共有則能有效的避免不公平的現象出現,有效保護交易主體。

6.誠實信用為民事法律關係的核心基本原則

2002年,劉桂林為籌集女兒上大學的學費,與妹妹劉小林協商將其所有的房屋作假3萬元售與劉小林。後十多年間,涉案房屋均被劉小林一家佔有、使用、收益。父母劉全發、陳發秀,及四個子女甚至周邊鄰居均知曉房屋交易的事實,母親陳發秀為此作了證言公證。

民法乃是安身立命之本,以誠實守信為原則,保護善良之人。市場交易同樣講究誠實守信,民事裁判要保護民事關係流轉的安全性,抑制出賣人的投機心理,維護社會公平正義。

2018730日星期一







江西省吉安市中級人民法院(2017)贛08民終1256號民事判決書


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