住房租賃資產證券化迎風口 REITs要挑大樑嗎

作者:Madison 發表日期:2018-07-17 11:11:23

  住房租賃資產證券化迎風口 REITs要挑大樑

  ⊙記者 魏倩 ○編輯 陳羽

  金融資本瞄準了正在風口的住房租賃市場。近日,建行與上海市政府就住房租賃建設達成戰略合作。建行上海市分行透露,已推出全生命周期的住房租賃融資服務,並將參與研發資產證券化、房地產信託投資基金(REITs)等創新金融產品。

  三個多月來,市場累計已有7單租賃房資產證券化產品密集落地,這是否會助推公募REITs破冰?

  已有模式難以複製

  隨着住房租賃市場的快速推進,這類物業的資產證券化也得到政府大力支持,以解決資金需求大、回報周期長等財務壓力問題。

  2017年10月以來,先後有魔方公寓、自如1號、新派公寓、保利地產(17.680,1.08,6.51%)(600048,股吧)、招商蛇口(23.930,2.18,10.02%)及旭輝領寓7單住房租賃資產證券化產品密集落地,規模合計350多億元。類型主要有信託受益權類ABS、REITs、CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)、租賃消費分期類ABS及資產支持票據ABN。

  剖析上述7單產品,非自持物業,如魔方公寓和自如1號,主要是通過信託受益權類ABS來盤活未來租金收入;而自持物業,如新派公寓和保利地產則是發行REITs。兩類業務的優先級平均發行利率都在5%左右。

  一名了解上述業務的人士告訴記者,這幾單之所以能發行都有些特殊原因。比如,保利、招商兩單為強主體信用,評級都很高;頗受市場關注的新派公寓,原為位於北京CBD的住宅樓,地價僅2.2萬元/平方米,改造出租後形成了現金流非常好的資產。「每單都有特殊性,而且都有第三方擔保、差額支付等增信措施,不然有些規模太小,評級上不去。」該人士表示。

  從發行規模上看,非自持物業的公寓類資產證券化產品都不超過5億元。其中,新派公寓發行規模最小,僅2.7億元,且次級規模佔比51.85%,發行利率為8%。有券商相關人士向記者透露:「這其實是物業持有人自己認購,真正對外融資僅1.3億元。可以說,是不具備複製性的。」

  REITs未來或挑大樑

  盡管上述產品落地各有原因,業內還是感到欣喜,尤其是認為可能推動公募REITs破冰。

  作為實現不動產證券化的重要手段,REITs是一種信託基金,類似股票。過去多年來,REITs在國內住房租賃領域都未成氣候,原因一是租賃物業分散,產權不清晰,操作流程繁雜;二是租金回報率低;三是基礎法律法規尚不完善。另一個重要原因是稅收。REITs有個非常典型的特徵,即所有收益都分配給投資人。國外REITs在分配收益時,投資人可以獲得25%企業所得稅的部分抵減。「相較而言,房地產行業較為特殊,國內操作REITs涉及契稅、土地增值稅、股息紅利稅等多個稅種。如果稅收政策能夠同步完善,少交所得稅,大家才有動力做。」上述券商人士表示。

  上述問題有望借國家大力推進住房租賃建設東風得以解決。目前,北京、上海及深圳等住房租賃試點城市相繼表態將加快推進REITs試點。

  有研究團隊認為,從目前市場情況來看,城鎮租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發行租賃住房REITs產品的基礎資產。根據該團隊測算,中國租賃住房REITs的市值規模將在5200億元至1.56萬億元之間。目前已有不少機構在該領域進行業務探索和佈局。


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